不動産投資で節税対策！実際の方法と注意点

不動産投資を上手に活用することで節税対策を行うことができます。
しかし不動産投資は金額も大きく大変なリスクを伴うものなので、不動産投資による節税を考える際には注意して行わなければなければなりません。
今回の記事では不動産投資で節税対策をする具体的な方法とその注意点について解説していきます。

不動産投資が節税効果を生む仕組み

では不動産投資がなぜ節税効果を生むのでしょうか。

不動産投資は具体的に

• 法人税
• 所得税
• 住民税
• 相続税

の分野の節税対策として活用することができます。

では法人、個人、相続とそれぞれの分野でどのような節税対策が行えるのか解説していきます。

不動産投資が法人税の節税になる仕組み

法人が不動産投資を行うことで「法人税」を節税することができます。

通常、法人として利益を計上するとその利益の金額に応じて法人税が発生します。
この法人税の税率は段階的に分かれており、課税所得が800万円以下の場合と800万円超の場合では税率も異なります。課税所得が高いと税率も高くなる仕組みです。

不動産投資は大きな経費にできる

不動産投資を行うことで法人としては大きな経費を作ることができます。

購入した不動産の種類に応じた耐用年数で減価償却を行い、毎年その減価償却部分を経費として計上することができます。
減価償却費の額が増えるとその分法人の利益を減少させることが出来ますので、法人税額を節税することができます。

不動産投資が所得税の節税になる仕組み

個人としても不動産投資を行うことで所得税を節税することができます。

所得税は個人の所得に対して課せられるもので、所得税に関しても累進課税制度が採用しています。つまり所得が上がるにつれ税率も高くなっていく仕組みです。

また個人の所得を計算する際、不動産収入と給与所得などは損益通算されます。

不動産収入の赤字で、給与から引かれた源泉所得税を取り戻せる可能性

つまり不動産収入が大幅な赤字を計上している場合、給与所得と通算され給与から引かれていた源泉所得税などが還付される可能性もあるということです。

不動産投資が住民税の節税になる仕組み

不動産投資による所得減少に付随して住民税も節税できる

所得税が節税されると翌年の住民税も下がることになります。
住民税の計算も納税者の所得を基準として計算され、おおよそ市町村民税及び特別区民税6%、都道府県民税4%の合計10%となります。不動産投資により所得が下がっている場合には付随して住民税の節税効果も発生します。

不動産投資が相続税の節税になる仕組み

不動産投資を行うことでもう一つ大きな節税効果が発揮するのは相続税部分です。

不動産の相続は現預金の相続より評価額が低くなる

相続税は被相続人（故人）の保有している財産に対して課税されますが、財産の種類によって評価額が異なり、現預金で保有しているよりも不動産として保有している方が相続税の評価額は下がります。
不動産として保有している財産は、場合によって評価額が8割程度下がる場合もあります。

不動産投資による減価償却 不動産投資に支払った費用は一気に経費化はできない

不動産投資をする際に支払った金額はその期に全額経費になるわけではありません。
これらの経費は、構造や用途に応じた「法定耐用年数」によって按分し、減価償却費として経費計上していきます。法定耐用年数はその構造や用途によって15年～50年と大きく異なります。

法定耐用年数の間、毎年同額を経費計上していく

また減価償却の償却方法には大きく分けて定額法と定率法がありますが、建物に関してはこのうちの定額法を採用しています。
つまり建物の減価償却では同額（定額）を毎年償却し経費計上していく形となります。
減価償却によって、不動産を取得した翌年以降は会社から現金を出さずに経費だけ計上していくことができます。

中古資産の耐用年数

不動産の耐用年数については中古資産であることによって、より短い耐用年数で償却することができます。償却年数が短ければ短いほどその分1年のうちに経費に算入できる額が多くなります。

中古資産の耐用年数は法定耐用年数ではなく、事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数により償却することができます。
ただし使用可能期間の見積りが困難であるときは、それぞれ資産の状況に応じて次の簡便法により算定した年数によることができます。

法定耐用年数の全部を経過した資産

その法定耐用年数の20％に相当する年数

法定耐用年数を過ぎた建物での計算例

例えば法定耐用年数20年の建物で25年経過している場合、耐用年数全てを経過しているので耐用年数は4年となります。

20年×20％＝4

法定耐用年数の一部を経過した資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数

※これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

法定耐用年数の一部が過ぎた建物での計算例

先ほどの20年の建物で使用期間が10年経過している場合は耐用年数は12年となります。

20年（法定耐用年数）－10年（経過年数）＝10
10（経過年数）×20％＝2
10＋2＝12

不動産収入に対する経費

不動産投資を行う場合、減価償却費の他にも不動産経営に伴い発生する支払いは経費として計上することができます。
経費として計上することができるものは「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」とされており、具体的には

• 固定資産税
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 支払利息

などがあります。

修繕費として計上できる支出

修繕費に関しては通常の維持管理または原状回復と認められる支出部分のことを言います。
修繕費として計上できるものは例えば

• 建物の壁の塗り替え
• 床などの部分的な張り替え
• クロスの張り替え

などがあります。これらに属するものであれば一括で修繕費として経費計上することができます。
なお、価値の増加または耐久性の増加と認められる支出に関しては「資産」として計上しなければなりません。

土地購入に対するローンの支払利息は節税に使えない

また不動産を取得する際の借入れに対する利息部分も経費とすることができますが、注意しなければならないのは土地の取得のための借入金に係る利息に関して損益通算はできません。

マンション投資による節税

不動産投資として代表的な商品はマンション投資があります。
その中でもワンルームマンション、中古マンションが節税対策の投資商品として注目を集めています。それぞれのマンション投資の特徴について解説していきます。

ワンルームマンション投資

近年では不動産投資の中でもワンルームマンションによる投資が注目を集めています。ワンルームマンション投資による大きなメリットとしては小額から投資をできるということがあります。

不動産収入を将来の年金代わりとして考えている場合や、投資商品として金利も銀行に預けるより高い利回りを期待できることなどから人気の投資商品となっています。またその他、団体信用生命保険を利用することで生命保険代わりになるというメリットもあります。

中古マンション投資

中古マンション投資は新築マンションに比べて利回りが高くなります。マンション投資の実質的な利回りは年間家賃収入から諸経費を引いたものから物件購入価格を割って算出します。中古マンションは新築マンションよりも購入価格が安くなりますので利回りも高くなることが魅力です。

また先ほどもご紹介したように中古不動産ですと減価償却の耐用年数も短くなりますので短期的に経費計上することが可能です。

不動産投資による節税の注意点

不動産投資による節税では以下の点に注意しなければなりません。大きく分けて、

• 不動産投資により支払いが発生する税金
• デッドクロス
• 譲渡所得は損益通算できない
• 減価償却の耐用年数経過後の税金
• 節税だけを考えた不動産投資

があります。それぞれの注意点について解説していきます。

不動産投資により支払いが発生する税金

不動産投資により節税を行うとしても、逆に不動産投資によって発生する税金もありますので注意しましょう。不動産投資により発生する税金には

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 法人税、所得税

があります。

不動産取得税

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。不動産取得税の税率は原則、

• 宅地：4％
• 住宅：4％

となっています。

ただし、軽減措置によって2021年3月31日までは、

• 宅地：評価額×1/2×3％
• 住宅：評価額×3％

の税率が適応されています。

固定資産税

固定資産税の計算は「課税標準額×標準税率」で行います。

固定資産税の基準日は毎年１月１日、税率は1.4％となります。原則1月1日に固定資産を持っている人が納税義務者となります。
毎年４月中旬に固定資産税・都市計画税納税通知書が送付され、4月・7月・12月・2月の4回に分けて納税します。

法人税、所得税

不動産投資により家賃収入が発生する場合、毎年収入から経費を差し引いた利益部分に税金が発生します。

法人の場合には法人税、個人の場合には所得税が発生します。
減価償却費として経費が発生している場合には税金の心配は大きくありませんが、減価償却の耐用年数が過ぎ、収入だけ発生するような場合には税額も大きくなっていきますので注意しましょう。

不動産投資による節税によるデッドクロス

不動産投資の「デッドクロス」とは、借入返済元金額が減価償却額を上回るようになる状況のことを言います。

借入返済元金額＞減価償却額

元金の返済は手元のキャッシュは出ていきますが、会計処理上あくまでも借入の返済となりますので経費計上することはできません。

経費計上できない現金支出が増え、黒字倒産のリスクにも

会計上は利益を出していればその分税金は発生します。しかし借入返済によって手元にはキャッシュが残っていないという状態になってしまいます。
デッドクロスの状況では経費計上できない現金支出額が増えるため、手元の現金が減っていきます。この状況が続くと「黒字倒産」といった事態になりかねません。

対策としては不動産投資によるリターンが高い物件を購入し、手元にたくさんお金を残すということが考えられます。
しかしその場合あくまでもその分収入も増えてしまうので、別途、節税対策を考えなければなりません。

不動産を売却した際の譲渡所得は損益通算できない

不動産を売却した際の利益は「譲渡所得」となり、分離課税に該当します。

分離課税とは？

分離課税とは他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算する方法のことを言います。分離課税の対象は、

• 不動産売却による所得
• 銀行預金の利子所得
• 株の売却による所得

等が該当します。

この分離課税制度によって一時に大きな金額が手に入った時、その金額を通常の課税所得とは切り離して計算をすることで、他の所得にも高い税率が適用されないというメリットがあります。

逆に不動産を売却したことで大きな損が出た場合でもその他の所得と通算することができないというデメリットもあります。

減価償却の耐用年数経過後の税金

減価償却の済んだ不動産による収入には、そのまま税金がかかる

減価償却の耐用年数を超過してしまうと、「減価償却費」を経費計上出来なくなるので、 注意が必要です。

不動産投資により不動産収入は毎年発生します。
不動産に関して経費計上することができるものはあまり多くないため、耐用年数が経過し減価償却費が計上できなくなると、不動産収入部分に対してそのまま税金が掛けられてしまいますので注意しましょう。

節税だけを考えた不動産投資

不動産投資はあくまで「投資」節税だけを目的にするのはリスク大

不動産投資は、あくまでも事業経営ですので、節税だけではなく投資という観点からも考えなければなりません。
節税対策のためだけの不動産投資は大変危険です。不動産投資を行うことで手元のキャッシュも出て行ってしまいます。

資金繰りや売却時の対策など、他の節税対策と組み合わせて効果を発揮する

法人や個人としての資金繰り、不動産を将来売却する際の税金対策など、不動産投資による節税はその他の節税対策と組み合わせるこのとによって効果を発揮します。

まとめ：不動産投資で節税対策！実際の方法と注意点

今回の記事では不動産投資を活用した節税対策についてご紹介しました。不動産投資をすることで減価償却費として毎年大きな経費を作ることができます。しかし付随して発生する経費や、デッドクロスによる黒字倒産には注意しましょう。また節税だけを考えた不動産投資は危険ですので、不動産投資を活用した節税対策をお考えの方は、専門の税理士や節税コンサルティングサービスをご利用ください。